Un comparatif des taux de crédit immobilier en Israël est une étape cruciale pour concrétiser vos projets d’achat ou d’investissement. Avec la multitude d’offres proposées par les différentes banques israéliennes, il peut être difficile de s’y retrouver et de choisir la solution la plus avantageuse. 🤔 C’est pourquoi nous vous proposons un comparatif détaillé des taux de crédit immobilier en Israël, en analysant les offres des principales banques et en vous guidant à travers les critères clés à prendre en compte pour faire le meilleur choix possible. Prêts ? Commençons ce voyage au cœur du monde du financement immobilier israélien ! 🚀
En Israël, plusieurs grandes banques dominent le marché du crédit immobilier. Découvrons ensemble leurs offres phares :
🏦 Bank Hapoalim Bank Hapoalim, l’une des plus anciennes et des plus importantes banques du pays, propose une gamme variée de produits de crédit immobilier. Voici un aperçu de ses taux d’intérêt moyens actuels :
Crédit résidence principale : 3,2% à 4,8% Crédit investissement locatif : 4,1% à 5,6%
Cette banque se démarque par la possibilité de négocier ses taux, ainsi que par ses conseils personnalisés. Cependant, elle applique généralement des frais de dossier élevés et ses conditions d’éligibilité sont plutôt strictes, notamment en termes de revenus et d’apport personnel exigés.
🏦 Bank Leumi
Taux d’intérêt moyens actuels: Crédit résidence principale : 3,4% à 5,1% Crédit investissement locatif : 4,3% à 5,9%
Bank Leumi est réputée pour ses offres spéciales destinées aux jeunes emprunteurs, ainsi que pour la rapidité de son processus de demande de crédit. En revanche, ses taux sont souvent légèrement supérieurs à ceux de ses concurrents directs, et des frais cachés peuvent s’ajouter au coût final du prêt.
🏦 Discount Bank Taux d’intérêt moyens actuels:
Crédit résidence principale : 2,9% à 4,5% Crédit investissement locatif : 3,8% à 5,3%
Discount Bank se distingue par ses taux d’intérêt très compétitifs, particulièrement attractifs pour les crédits résidence principale. Son service en ligne est également réputé pour son efficacité. Néanmoins, cette banque pèche parfois par un manque d’accompagnement personnalisé, et ses conditions de remboursement anticipé sont généralement assez restrictives.
🏦 Mizrahi Tefahot Bank Très active dans le crédit immobilier, Mizrahi Tefahot Bank mérite également qu’on s’attarde sur ses offres :
Crédit résidence principale : 3,1% à 4,9% (taux fixe ou variable au choix) Crédit investissement locatif : 4,2% à 5,8% (taux variable)
Si ses taux ne sont pas nécessairement les plus agressifs, cette banque est particulièrement appréciée pour la flexibilité de ses prêts qui permettent de moduler facilement les mensualités, de suspendre temporairement les remboursements en cas de coup dur, ou encore de transférer aisément le crédit entre plusieurs biens.
Mizrahi Tefahot se montre aussi plutôt ouverte pour accorder des crédits à des profils considérés comme « atypiques » (travailleurs indépendants, nouveaux immigrants, etc.), à condition de présenter des garanties solides.
En contrepartie, ses frais de dossier sont assez élevés (jusqu’à 0,8% du montant emprunté) et elle n’offre généralement pas de période de franchise de remboursement, même pour les constructions neuves.
Tableau comparatif des taux moyens pour différents types de crédits en Israel
Voici un tableau récapitulatif pour comparer d’un coup d’œil les taux d’intérêt moyens en Israel proposés par les grandes banques israéliennes sur différents types de crédits immobiliers :
Type de crédit | Bank Hapoalim | Bank Leumi | Discount Bank |
Résidence principale | 3,2% – 4,8% | 3,4% – 5,1% | 2,9% – 4,5% |
Investissement locatif | 4,1% – 5,6% | 4,3% – 5,9% | 3,8% – 5,3% |
Achat terre/terrain | 4,5% – 6,2% | 4,8% – 6,5% | 4,2% – 5,9% |
Rachat de crédit | 3,8% – 5,3% | 4,1% – 5,7% | 3,5% – 5,1% |
Taux indicatifs susceptibles d’être modifiés par les banques
Critères à prendre en compte pour choisir son crédit immobilier
Si les taux d’intérêt constituent évidemment un critère majeur, il est essentiel de prendre en considération de nombreux autres facteurs pour être en mesure de faire le choix le plus judicieux possible lors de la souscription d’un crédit immobilier. 💡 En voici quelques-uns :
🔑 Votre profil d’emprunteur Votre situation professionnelle, vos revenus, votre apport personnel, votre ancienneté en Israël, votre âge, votre situation familiale, etc. Tous ces éléments seront minutieusement scrutés et analysés par les banques pour déterminer votre niveau de risque et les conditions d’emprunt qui vous seront proposées.
Un couple de trentenaires salariés depuis plusieurs années en Israël avec un bon apport se verra par exemple logiquement accorder de meilleures conditions qu’un travailleur indépendant récemment installé dans le pays.
📈 Le montant et la durée du prêt Plus le montant du prêt est élevé, plus les taux d’intérêt pratiqués auront tendance à être élevés pour compenser le risque accru pour la banque. Certains établissements proposent cependant des offres très compétitives pour les gros volumes de financement afin de séduire une clientèle aisée.
La durée du crédit a également un impact déterminant. Un prêt sur 25-30 ans aura logiquement un taux plus élevé qu’un prêt sur 15-20 ans, mais permettra de diminuer le montant des mensualités.
🏡 Le type de bien immobilier financé Le taux appliqué variera sensiblement selon que vous achetez une résidence principale, un bien locatif/investissement, un terrain à bâtir, un immeuble commercial, etc. Les banques considèrent le financement d’une résidence principale comme le risque le plus faible.
⌚ L’âge du bien immobilier Un prêt pour l’achat d’un logement neuf fera généralement l’objet de conditions préférentielles par rapport à un bien ancien, jugé moins facilement « bankable ». Certaines banques n’accordent d’ailleurs des prêts que sur des biens neufs ou récents.
💰 Le montant de l’apport personnel C’est l’un des critères les plus importants pour les banques. Plus votre apport personnel (argent déjà épargné pour l’achat) sera conséquent, de l’ordre de 30-40% minimum du montant du bien, plus elles vous accorderont de bonnes conditions au niveau du taux et d’autres avantages.
Un apport de 20% ou moins sera perçu comme un manque d’implication financière de votre part, ce qui se traduira par des taux potentiellement majorés de 0,5 à 1% par les banques.
🧲 Les garanties apportées Au-delà de l’apport personnel, les banques analysent aussi attentivement les autres garanties que vous pouvez apporter : cautions de parents, hypothèque sur un autre bien immobilier, nantissement d’épargne ou d’actifs financiers, etc. Plus ces garanties sont solides, plus les conditions de crédit seront avantageuses.
🧾 Les frais annexes N’oubliez pas de bien prendre en compte tous les frais annexes lors de la comparaison des offres de crédit : frais de dossiers, frais d’expertise, frais de courtage éventuels, coût des assurances obligatoires (dommages, incendie, décès), frais de garanties, etc. Ces frais peuvent représenter facilement 2 à 5% du montant emprunté et fausser la donne sur le taux d’intérêt apparent.
☘️ Les options de flexibilité Certaines banques se démarquent des autres en offrant des options de flexibilité intéressantes : possibilité de moduler les mensualités selon vos besoins, de rembourser par anticipation sans pénalités, de transférer le prêt d’un bien à un autre en cas de revente/achat, etc.
Bien identifier vos besoins en termes de flexibilité potentielle face aux aléas de la vie (naissance, changement professionnel, etc.) est important pour bien cibler la banque adéquate.
Zoom sur les crédits pour résidence principale en Israël
L’achat d’une résidence principale représente l’objectif numéro 1 pour la majorité des acquéreurs immobiliers en Israël. Fort heureusement, c’est aussi sur ce type de crédit que les banques proposent généralement leurs taux les plus bas et leurs meilleures conditions. Quelques précisions supplémentaires :
👪 Apport minimum exigé : Entre 20% et 30% du montant du bien, avec des exigences plus souples pour les jeunes couples et familles nouvellement constituées. Un apport de 25% est un bon compromis.
⏳ Durée de prêt maximale : De 25 ans (âge de l’emprunteur + durée du prêt = 75-80 ans max) à 30 ans pour les très bons dossiers, selon les banques.
💸 Mensualités : Les banques ne doivent pas vous accorder un crédit dont les mensualités dépassent 1/3 de vos revenus dans la plupart des cas.
🔐 Assurances obligatoires : Une assurance-vie emprunteur (pour couvrir le remboursement du crédit en cas de décès) et une assurance dommages-incendie pour le bien sont exigées.
🥑 Aides gouvernementales : Sous conditions de revenus, de composition du foyer et de localisation, vous pouvez bénéficier d’aides comme le crédit Toshav Khadash, les prêts Masken Zer, les subventions d’investissements ou les avantages accordés aux nouveaux immigrants.
Le crédit pour investissement locatif en Israël
Obtenir un crédit pour réaliser un investissement locatif immobilier en Israël présente quelques défis supplémentaires dont il faut bien avoir conscience dès le début de votre projet. En effet, les banques perçoivent ce type de financement comme plus risqué qu’un simple prêt résidence principale.
🔐 Un apport personnel souvent plus élevé La plupart des établissements exigent un apport compris entre 30% et 40% minimum du montant du bien pour un crédit investissement locatif, contre 20-30% pour une résidence principale. Un apport conséquent est vu comme un gage de votre implication financière dans le projet.
📈 Des taux d’intérêt généralement majorés
Comme vous pouvez le constater dans notre tableau comparatif, les taux sont très fréquemment supérieurs de 1 à 1,5 point pour ce type de crédit par rapport à un financement résidence principale, à profil équivalent. Une prime de risque que les banques jugent légitime compte tenu de la nature de l’opération.
⌚ Une durée de prêt souvent limitée. Alors que les crédits résidences principales peuvent couramment atteindre 25-30 ans, rares sont les banques qui acceptent d’aller au-delà de 20 à 25 ans maximum pour un crédit investissement locatif. L’objectif est de limiter leurs risques en cas de retournement du marché immobilier locatif.
🔎 Étude approfondie du potentiel locatif. Avant d’accorder leur crédit, les banques vont mener une étude minutieuse sur le réel potentiel locatif du bien que vous souhaitez acquérir. Elles analyseront les loyers pratiqués dans le quartier, le type de locataires cibles, les taux d’occupation récurrents, etc. Un bien avec un faible potentiel risque de se voir refuser le crédit.
💸 Capacité de remboursement renforcée. Avec les charges locatives supplémentaires (taxe d’habitation, charges de copropriété, travaux, etc.), votre dossier devra démontrer une capacité de remboursement bien plus importante que pour une résidence principale. En règle générale, vos revenus devront couvrir au minimum 25 à 35% de l’échéance totale du crédit.
🚨 Un risque de vacance locative à anticiper . Les banques raisonnent généralement en intégrant des périodes régulières sans loyers perçus entre deux locataires. Vos charges en crédit vacant quelques mois par an devront rester supportables.
Malgré toutes ces contraintes, l’investissement locatif reste une excellente manière de se constituer un patrimoine immobilier de rendement. Mais il est crucial d’être réaliste sur le rendement locatif attendu et de bien préparer votre dossier de financement.
Les offres de rachat et regroupement de crédits
Parfois, il peut être judicieux de renégocier ou regrouper vos crédits immobiliers existants pour obtenir de meilleures conditions. C’est ce qu’on appelle le rachat de crédits.
🤝 Les avantages potentiels :
- Taux d’intérêt global potentiellement plus bas
- Regroupement de plusieurs lignes en un prêt unique, plus simple à gérer
- Possibilité d’allonger la durée de remboursement pour alléger les mensualités
- Renégociation d’un dossier initial aux conditions désormais obsolètes
💰 Mais aussi des inconvénients à anticiper :
- Frais de dossier parfois élevés pour le nouveau crédit
- Pénalités de remboursement anticipé sur les anciens crédits
- Rallongement de la durée d’endettement globale
- Nouveaux frais d’assurance, d’expertise, etc. à prévoir
Avant de se lancer, il est essentiel de bien calculer le réel gain que représentera le rachat par rapport au coût de sortie de vos crédits existants. Les économies espérées doivent être substantielles pour que l’opération soit rentable.
Les banques se livrent une féroce concurrence sur ce marché du rachat de crédits pour vous convaincre de transférer vos lignes chez elles. N’hésitez pas à faire jouer cette compétition en votre faveur pour négocier les meilleures conditions possibles !
Enfin, l’aide d’un courtier indépendant spécialisé peut s’avérer précieuse pour bien évaluer l’intérêt du rachat et dénicher la meilleure offre globale parmi tous les établissements bancaires.
Le prêt sur épargne, une alternative à considérer ?
Petit focus sur une solution de financement parfois méconnue en Israël : le prêt sur épargne. 🤔 Comme son nom l’indique, il s’agit d’emprunter une somme équivalente à votre épargne déposée dans la banque, en la gardant intacte.
Lors de votre comparatif des taux de credit en Israel, vous pourriez aussi vous voir proposer une solution parfois méconnue en Israël : le « prêt sur épargne ». Explications sur ce produit particulier :
🏦 Principe de base Comme son nom l’indique, ce type de crédit vous permet d’emprunter une somme équivalente au montant de votre épargne déjà déposée au sein de la banque. Celle-ci utilisera vos dépôts comme garantie et vous les restituerera intacts à la fin du crédit.
⚖️ Avantages
- Taux d’intérêt particulièrement bas, de l’ordre de 1 à 2% seulement
- Procédure d’emprunt allégée avec peu de justificatifs de revenus exigés
- Montant disponible rapidement
- Possibilité de rembourser par anticipation sans pénalités
⚠️ Inconvénients
- Montant du prêt plafonné à votre épargne disponible
- Risque de devoir rembourser intégralement en cas de retrait de l’épargne
- Impossibilité d’emprunter pour financer 100% d’un bien
Ce type de crédit peut donc s’avérer intéressant en appoint pour couvrir une partie des frais annexes liés à l’acquisition d’un bien (frais de notaire, coûts de travaux et d’aménagement, etc.) sans trop entamer votre apport personnel.
Mais il reste limité pour le financement principal et doit être envisagé en complément d’un crédit immobilier classique auprès de la même banque ou d’un autre établissement.
Voilà, nous avons fait le tour des principales offres de crédits immobiliers proposées par les banques israéliennes ! N’hésitez pas si vous avez d’autres questions. 🙋♂️ Trouver le bon financement est essentiel pour votre projet, alors prenez le temps d’étudier toutes les options.
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Comparatif des taux de crédit immobilier en Israël
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