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La Mashkenta est un prêt hypothécaire accordé en Israël pour l’acquisition d’un bien immobilier. Ce prêt constitue une hypothèque sur le bien en garantie du paiement de la dette financière au créancier. Les banques hypothécaires accordent des prêts à long terme pour l’achat d’un appartement ou d’autres biens immobiliers.
La notion juridique de prêt hypothécaire implique l’inscription de l’hypothèque du bien auprès du cadastre au profit du prêteur, afin de garantir le remboursement du prêt accordé pour financer l’acquisition de ce bien. Cette inscription empêche le propriétaire du bien hypothéqué de réaliser des transactions sans avoir remboursé le prêt ou obtenu l’accord du bénéficiaire de l’hypothèque.
Montant du Financement et Prêts Hypothécaires en Israël
La décision du montant à emprunter doit tenir compte de la capacité mensuelle de l’emprunteur à rembourser. Il existe des plans de financement permettant des mensualités variables et certains diffèrent même le début du remboursement.
Les banques en Israël conseillent généralement des remboursements de l’ordre de 30% des revenus nets. Elles accordent sur leurs fonds propres des prêts immobiliers de 60% à 70% du prix de l’appartement. Si l’acquéreur dispose de biens supplémentaires à hypothéquer, le financement peut atteindre 90% et plus du prix de l’appartement.
Les Garanties sur Prêts Hypothécaires Israël
Les banques hypothécaires exigent de l’emprunteur un apport personnel de 10% du montant de l’acquisition, en gage de sa solvabilité. Elles évitent généralement d’accorder des prêts dont les mensualités dépasseraient le tiers des revenus mensuels nets de l’acquéreur.
La banque vérifiera également que l’achat se fait correctement et que les droits sur le bien seront bien hypothéqués à son profit. Dans certains cas, elle demandera des garanties annexes, des garants ou des co-emprunteurs.
Documents Requis pour un Prêt Hypothécaire
L’emprunteur devra fournir certains documents à la banque, tels que :
- Contrat d’achat
- Extrait d’inscription auprès du cadastre ou certificat de droits
- Engagement du vendeur pour l’inscription de l’hypothèque
- Permis de construire et plan certifié (pour une construction individuelle)
- Attestation de revenus (bulletins de paie ou feuille d’impôts)
- Renseignements sur les garants éventuels
- Expertise du bien (pour un logement de seconde main)
Contrat de Crédit
Les documents ci-dessus serviront à obtenir l’accord du prêt. Une fois l’accord obtenu, les emprunteurs devront signer un contrat de crédit. Ils peuvent le transmettre à un avocat pour consultation avant de le signer.
Garanties de Substitution
Avant l’inscription de l’hypothèque, les banques demandent généralement des garanties de substitution, telles que :
- Acte d’engagement à l’inscription de l’hypothèque
- Mise en gage des droits conférés par le contrat d’achat
- Garanties selon la loi sur la vente d’appartements (notification d’opposition, garantie bancaire ou police d’assurance)
- Apport personnel comme premier versement (10% à 15% du prix)
- Autorisation de prélèvement automatique des mensualités
- Assurance immobilière et assurance vie
Différentes Formules de Prêts Hypothécaires Israël
Les banques hypothécaires en Israël proposent diverses formules de prêts immobiliers, avec des taux fixes, variables ou mixtes, indexés sur différents indices (prix, dollar, etc.). Voici quelques-unes des principales formules :
Prêt Indexé à Taux Fixe
Le taux d’intérêt est fixé au moment de la prise d’hypothèque et ne changera pas pendant toute la durée du remboursement, quels que soient les mouvements du marché. Ce type de prêt protège l’emprunteur des hausses de taux futures, mais ne lui permet pas de profiter d’éventuelles baisses.
Prêt Indexé à Taux Variable
Un taux est fixé pour une première période (1 à 5 ans), puis renouvelé en fonction des conditions du marché pour la période suivante, et ainsi de suite jusqu’au remboursement complet. Cette formule présente à la fois des opportunités (en cas de baisse des taux) et des risques (en cas de hausse).
Hypothèque Mixte
Le montant du prêt est divisé en plusieurs parties indexées sur différents indices (prix, dollar, taux de base bancaire), permettant de répartir le risque.
Prêt en Shekels Indexé sur le Dollar
Ce prêt est indexé sur le cours du dollar et se prend au taux LIBOR (taux interbancaire de Londres) augmenté d’un pourcentage.
Prêt Non Indexé, au Taux de Base Bancaire ("Prime")
Prêt sans indexation soumis au taux d’intérêt en shekel admis dans les banques commerciales, augmenté d’un certain pourcentage.
Hypothèque Échelonnée
Cette formule autorise le règlement anticipé ou différé des versements en fonction de la situation financière de l’emprunteur, permettant d’adapter le rythme de remboursement à ses besoins spécifiques.
Crédit Immobilier pour une Construction Individuelle<
Les banques proposent des prêts permettant de retirer des fractions selon l’avancement des travaux, évitant ainsi de payer des intérêts sur les sommes non encore utilisées.
Prêts de Transition
Prêts à court terme destinés aux acquéreurs qui auront prochainement les moyens de s’en passer (entrée d’argent importante, vente d’un autre bien, etc.). Il est possible de ne rembourser que les intérêts pendant la période de prêt.
Paliers de Remboursement et Remboursement Anticipé
Il est important de vérifier les paliers de remboursement et la possibilité d’un remboursement anticipé sans indemnité supplémentaire. Un prêt accordé à un taux légèrement plus élevé mais offrant plus de souplesse peut s’avérer préférable.
En cas de remboursement anticipé partiel, l’emprunteur peut écourter la période de remboursement restante ou réduire le montant de ses mensualités. Il faut calculer s’il vaut mieux payer l’indemnité de remboursement anticipé ou attendre l’échéance du prochain palier. Cette décision doit tenir compte du taux d’intérêt obtenu pendant la période d’attente et de la somme destinée à être remboursée.
Transfert du Prêt Hypothécaire
Les crédits immobiliers constituent des prêts à long terme. En cas de vente du bien hypothéqué pour déménager, l’emprunteur a la possibilité de solder le prêt par remboursement anticipé ou de demander à la banque une autorisation de transfert du prêt hypothécaire sur un nouvel appartement.
Ce transfert revient à hypothéquer le nouveau logement en effectuant une main levée sur l’appartement précédent et à corriger le contrat de prêt en conséquence. Si les conditions du prêt initial étaient meilleures que celles de la nouvelle hypothèque, le transfert sera préférable financièrement au remboursement anticipé.
La banque n’autorisera le transfert que si la mise en hypothèque du nouvel appartement lui apporte une garantie satisfaisante, c’est-à-dire si la valeur de ce nouveau bien est au moins égale à celle du bien actuellement hypothéqué. Mieux vaut donc obtenir un accord de principe de la banque avant de décider de l’acquisition du nouvel appartement et du transfert de prêt correspondant.
Concurrence sur le Marché du financement Hypothécaire en Israel
Ces dernières années, une forte concurrence s’est établie entre les banques hypothécaires, entraînant une amélioration des prestations :
- Réduction du temps d’attente pour l’autorisation de prêt
- Davantage d’heures d’activité des banques
- Réduction des démarches pour l’obtention d’un prêt
- Meilleures conditions accordées aux emprunteurs
Il est important de réaliser une étude complète et une comparaison entre plusieurs banques hypothécaires, banques commerciales et compagnies d’assurance proposant des crédits immobiliers. Vous pouvez vous adresser à leurs centres d’appel ou consulter leurs sites Internet équipés de calculatrices de prêts.
Avant d’accepter un financement, il est recommandé de négocier les conditions avec la banque (taux d’intérêt, montant maximum, garanties requises, paliers de remboursement, indemnité de remboursement anticipé, etc.), en profitant de cette concurrence accrue sur le marché hypothécaire.
Certificat d'Ayant Droit du Ministère de l'Habitat
Nouveaux Immigrants - Olim Hadashim
L’État d’Israël considère l’aide à l’acquisition d’un appartement comme un objectif national. Les nouveaux immigrants dont c’est le premier logement acheté en Israël bénéficient d’avantages financiers et de réductions d’intérêt sur certaines parties du prêt.
Les avantages sont octroyés selon des critères fixés par le Ministère de la Construction et de l’Habitat, sur la base d’un système de points tenant compte du nombre d’enfants, du nombre d’années en Israël, du service militaire, etc.
Les familles de nouveaux immigrants reçoivent une aide au prêt hypothécaire selon leur ancienneté en Israël et le nombre d’enfants. Elles bénéficient également d’un bonus de points et d’aides supplémentaires (service à Tsahal, présence de 5 ans ou plus en Israël, dans certains lieux particuliers, etc.).
Résidents de Retour en Israël
Un résident « de retour en Israël » est un résident israélien qui a vécu à l’étranger au moins pendant 2 ans. S’il est considéré comme « sans logement » (n’ayant jamais été propriétaire en Israël), il bénéficiera d’avantages dans le domaine des prêts hypothécaires.
Définition de "Sans Logement"
Un « sans logement » est défini comme quelqu’un qui ne possède ni n’a possédé de logement, ou qui a un appartement à son nom mais occupé par des membres de sa famille du premier degré (père, mère, grands-parents) eux-mêmes sans autre logement et n’ayant jamais obtenu d’aide au logement. Une famille ayant dû transmettre un appartement sans compensation après un divorce est également considérée comme « sans logement ».
Aide Accordée aux Ayants Droit
L’avantage dont bénéficient les ayants droit ou les résidents de retour en Israël est accordé sur les fonds de l’État par le biais d’une réduction de taux d’intérêt sur le prêt. L’ampleur de l’aide est fixée en fonction du nombre de points calculé par le Ministère de la Construction et de l’Habitat, qui prend en compte l’âge, le nombre d’enfants, de frères et sœurs, le service militaire, etc.
Plus le nombre de points est élevé, plus le prêt octroyé à taux réduit sera important. Le prêt minimum aux ayants droit ayant fait leur service militaire est d’environ 70 000 shekels en moyenne, pouvant atteindre près du double selon le calcul des points.
Prêt Local
En plus de l’aide aux ayants droit, certaines régions d’Israël accordent un supplément d’aide locale constitué de prêts locaux et parfois même d’allocations. Dans certaines villes, le prêt local n’est accordé que sur l’achat d’un appartement neuf en Israel, dans le but d’encourager ces acquisitions.
Documents à Fournir pour le Certificat d'Ayant Droit
Lors de la demande de certificat d’ayant droit, vous devrez fournir les documents suivants selon votre situation :
- Carte d’identité avec renseignements d’état civil des enfants
- Acte de mariage
- Certificat de service militaire à Tsahal
- Renseignements d’état civil des frères et sœurs
- Acte de divorce ayant valeur de jugement
Sur la base de ces données, le Ministère de la Construction et de l’Habitat émettra le certificat d’ayant droit indiquant la catégorie et le nombre de points accordés, qui déterminera le montant du prêt.
Le certificat est émis par les banques hypothécaires moyennant une somme d’environ 60 shekels. Il est valable un an à compter de sa date d’émission et devra être renouvelé au-delà de ce délai s’il n’a pas été utilisé. Tout changement dans la situation personnelle de l’emprunteur pourra être actualisé dans le certificat avant son expiration.
En résumé, que vous soyez nouvel immigrant, résident de retour ou ayant droit, le système de financement et de prêts hypothécaires gouvernementaux en Israël offre de nombreuses options adaptées à votre situation. N’hésitez pas à bien vous renseigner et à comparer les offres des différents établissements pour obtenir
Faites Appel à un Courtier Francophone Spécialisé
Les démarches pour obtenir un financement et un prêt hypothécaire en Israël peuvent s’avérer complexes, avec de nombreux critères et documents à fournir. C’est pourquoi il peut être judicieux de faire appel aux services d’un courtier francophone spécialisé.
Un courtier expérimenté vous guidera à chaque étape, de l’analyse de votre situation à la constitution du dossier en passant par les négociations avec les établissements prêteurs. Il vous fera bénéficier de son expertise pour vous assurer d’obtenir les meilleures conditions de financement adaptées à vos besoins.
Travaillant en partenariat avec les banques hypothécaires, les courtiers francophones disposent d’un large éventail d’offres et peuvent vous faire profiter de leur pouvoir de négociation. Leur rémunération étant prise en charge par les organismes prêteurs, leurs services vous permettront de réaliser des économies substantielles sur votre emprunt immobilier.
N’hésitez pas à contacter un courtier de confiance parlant parfaitement français pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé tout au long du processus de financement de votre projet immobilier en Israël.
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